Mua Hay Thuê

Giới thiệu

Mua Hay Thuê là công cụ giúp người mua nhà xác định tỷ lệ vay hoà vốn dòng tiền (mức vay để khoản trả góp ngang tiền thuê cùng căn), thay vì dựa vào cảm tính hay quy tắc ngón tay cái chung chung.

Mục đích

Quyết định vay mua nhà bao nhiêu là đủ không dễ trả lời. Nhiều người chọn mức vay dựa trên giới hạn ngân hàng cho phép hoặc theo tỷ lệ cố định (60%, 70%...) mà không tính đến bức tranh dòng tiền thực tế. Mua Hay Thuê tiếp cận vấn đề từ góc độ khác: tìm mức vay mà tại đó tiền trả góp tháng đầu bằng đúng tiền thuê cùng căn nhà. Đó là điểm hòa vốn, và tỷ lệ vay tương ứng là mức vay tối ưu.

Khi vay ở mức này, sở hữu nhà và đi thuê có chi phí hàng tháng tương đương ngay từ tháng đầu tiên. Vay thấp hơn mức này, bạn tiết kiệm được so với thuê. Vay cao hơn, bạn trả nhiều hơn tiền thuê và cần tính toán kỹ hơn về dòng tiền.

Phạm vi của con số này. Tỷ lệ vay tối ưu là ngưỡng tối ưu về dòng tiền (an toàn trả nợ), không phải mức vay tối đa hóa tài sản. Nó cố ý không đưa kỳ vọng tăng giá bất động sản vào, để con số nền vẫn vững và không phụ thuộc vào một giả định khó đoán. Bài toán tạo dựng tài sản dài hạn (mua so với thuê rồi đầu tư phần dôi ra, có tính tăng giá) được tách riêng ở tab Tài sản trong công cụ, nơi mọi giả định đều do bạn điều chỉnh.

Công thức tính

Tỷ lệ vay tối ưu (b) được tính theo công thức:

b = e / (12/c + d)

Trong đó:

Công thức được dẫn xuất từ điều kiện i = j, tức tiền trả góp tháng đầu (i) bằng tiền thuê (j). Với khoản vay trả dần theo dư nợ giảm, tháng đầu là tháng có lãi cao nhất, nên nếu điều kiện hòa vốn thỏa mãn ở tháng đầu, nó sẽ tự động thỏa mãn ở tất cả các tháng tiếp theo.

Cách sử dụng

Nhập ba thông số vào công cụ tại trang chủ: tiền thuê hàng tháng, giá trị căn nhà, thời hạn vay (tháng), và lãi suất hàng năm. Công cụ sẽ tính ngay tỷ lệ vay tối ưu và số tiền vay tương ứng. Mọi tính toán chạy trực tiếp trên trình duyệt, không cần đăng ký, không cần kết nối mạng sau khi trang đã tải.

Dùng công cụ tính ngay →

Ai đứng sau công cụ này

Mua Hay Thuê được xây dựng và duy trì bởi đội ngũ biên tập Mua Hay Thuê, một nhóm nhỏ có nền tảng về tài chính cá nhân và phân tích dữ liệu, tập trung vào đúng một chủ đề: giúp người mua nhà tại Việt Nam ra quyết định vay dựa trên số liệu thay vì cảm tính.

Đây là một dự án độc lập, không thuộc và không được tài trợ bởi bất kỳ ngân hàng, sàn bất động sản hay công ty môi giới nào. Vì không bán khoản vay hay sản phẩm tài chính, công cụ không có động cơ đẩy bạn vay nhiều hơn mức cần thiết. Nguồn thu duy nhất là quảng cáo hiển thị, tách bạch hoàn toàn với nội dung tính toán.

Toàn bộ công thức được trình bày công khai trên trang này để bất kỳ ai cũng có thể tự kiểm chứng, và mọi phép tính chạy ngay trên trình duyệt của bạn, không gửi dữ liệu đi đâu.

Quy trình biên tập và kiểm chứng

Vì đây là nội dung về tiền bạc, chúng tôi đặt tính minh bạch và khả năng kiểm chứng lên trước:

Biên tập bởi đội ngũ Mua Hay Thuê · Rà soát nội dung gần nhất: tháng 6/2026.

Nguồn dữ liệu và cập nhật

Các mức lãi suất và tỷ lệ cho vay tham khảo được tổng hợp từ biểu lãi suất và điều kiện vay công bố của các ngân hàng thương mại lớn tại Việt Nam, và được rà soát định kỳ. Mỗi trang dữ liệu đều ghi rõ thời điểm cập nhật; lần cập nhật gần nhất là tháng 6/2026. Số liệu làm tròn theo khoảng và mang tính tham khảo, vì mức áp dụng thực tế thay đổi theo từng gói, từng chi nhánh và hồ sơ người vay.

Nếu bạn thấy một con số đã lỗi thời hoặc chưa chính xác, hãy báo cho chúng tôi; phản hồi của người dùng là một phần trong quy trình giữ dữ liệu cập nhật.

Lưu ý

Thông tin và kết quả từ công cụ này chỉ mang tính tham khảo, không phải tư vấn tài chính. Quyết định vay mua nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố cá nhân như thu nhập, kế hoạch dài hạn, khả năng chịu rủi ro và điều kiện thị trường cụ thể. Hãy tham khảo chuyên gia tài chính trước khi đưa ra quyết định quan trọng.