Lãi suất thả nổi hay cố định?

Lãi suất cố định và thả nổi khác nhau thế nào?

Lãi suất cố định là mức lãi được ngân hàng cam kết giữ nguyên trong một kỳ ưu đãi nhất định, thường từ 6 đến 24 tháng. Trong thời gian này, số tiền trả góp hàng tháng không thay đổi, giúp bạn dễ dàng lên kế hoạch tài chính.

Lãi suất thả nổi thì khác: nó dao động theo thị trường và được tính bằng lãi suất cơ sở của ngân hàng cộng thêm một biên độ cố định. Lãi suất cơ sở thường được ngân hàng điều chỉnh định kỳ (hàng quý hoặc hàng năm) dựa trên chi phí huy động vốn và chính sách tiền tệ chung. Biên độ phổ biến hiện nay vào khoảng 3 đến 4 điểm phần trăm so với lãi suất cơ sở.

Tại Việt Nam, phần lớn khoản vay mua nhà đều theo mô hình hỗn hợp: cố định ưu đãi trong vài tháng đến 2 năm đầu, sau đó tự động chuyển sang lãi thả nổi cho toàn bộ thời gian còn lại của khoản vay, có thể kéo dài 10 đến 25 năm.

Ưu và nhược điểm

Lãi suất cố định trong giai đoạn ưu đãi có hai lợi thế rõ ràng. Thứ nhất, dòng tiền ra hàng tháng hoàn toàn có thể dự đoán, bạn biết chính xác mình phải trả bao nhiêu. Thứ hai, mức lãi ưu đãi thường thấp hơn lãi thả nổi hiện hành, giúp giảm gánh nặng trong những năm đầu khi chi phí mua sắm nội thất và sửa chữa còn cao.

Tuy nhiên, lãi cố định chỉ tồn tại trong thời gian ngắn. Khi hết kỳ ưu đãi, khoản vay chuyển sang lãi thả nổi và số tiền trả góp có thể tăng đáng kể. Đây là rủi ro chính mà nhiều người vay chưa tính đến khi quyết định mua nhà.

Lãi thả nổi phản ánh chi phí vốn thực tế của ngân hàng. Khi thị trường lãi suất tăng, tiền trả góp của bạn cũng tăng theo, ngay cả khi thu nhập không thay đổi. Ngược lại, khi lãi suất thị trường giảm, bạn được hưởng lợi mà không cần tái cơ cấu khoản vay.

Để tính toán khả năng vay thực tế, bạn có thể dùng công cụ tính LTV trên trang chủ với mức lãi suất thả nổi dự kiến, thay vì chỉ dùng lãi ưu đãi ngắn hạn.

Nên chọn loại nào?

Câu trả lời ngắn: hầu hết người vay tại Việt Nam không thực sự "chọn" giữa hai loại vì hầu hết ngân hàng chỉ cung cấp gói hỗn hợp. Điều quan trọng hơn là bạn phải hiểu rõ điều kiện sau thời gian ưu đãi trước khi ký hợp đồng.

Khi đánh giá khả năng trả nợ, luôn tính theo mức lãi suất thả nổi sau ưu đãi, không phải mức lãi ưu đãi tạm thời. Mức lãi ưu đãi thường thấp hơn 3 đến 5 điểm phần trăm so với lãi thả nổi, nên nếu chỉ nhìn vào con số đó, bạn sẽ đánh giá thấp chi phí thực của khoản vay.

Trước khi ký hợp đồng, hỏi thẳng nhân viên ngân hàng hai câu: lãi suất cơ sở hiện tại là bao nhiêu, và biên độ cộng thêm là bao nhiêu điểm phần trăm. Tổng của hai con số này là mức lãi bạn sẽ phải trả trong phần lớn thời gian vay. Để so sánh các gói vay từ nhiều ngân hàng, xem thêm tại bảng lãi suất vay mua nhà 2026.

Nếu thu nhập của bạn tương đối ổn định và không có dự phòng lớn, hãy tính ngân sách hàng tháng dựa trên kịch bản lãi suất thả nổi ở mức 11 đến 13%/năm. Nếu khoản trả góp vẫn nằm trong giới hạn an toàn (thường không quá 40 đến 50% thu nhập hàng tháng), bạn mới nên tiến hành vay.

Câu hỏi thường gặp

Sau thời gian ưu đãi, lãi suất là bao nhiêu?

Lãi suất thả nổi bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ (thường khoảng 3–4%), tổng lại thường vào khoảng 10–13%/năm tùy ngân hàng.

Nên tính khoản vay theo lãi suất nào?

Nên tính theo lãi suất thả nổi vì đó là mức áp dụng cho phần lớn thời gian vay.

Lãi suất cố định kéo dài bao lâu?

Thường từ 6 đến 24 tháng tùy gói vay, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi.