Dư nợ giảm dần và dư nợ gốc

Hai cách tính lãi vay là gì?

Với dư nợ giảm dần, lãi mỗi tháng được tính trên số dư nợ còn lại chưa trả. Mỗi tháng bạn trả một phần gốc, số nợ còn lại giảm xuống, và lãi tháng tiếp theo cũng giảm theo. Kết quả là tiền lãi giảm dần đều từ tháng đầu đến tháng cuối, trong khi tiền gốc trả mỗi tháng giữ nguyên (với phương pháp trả đều gốc) hoặc tổng trả hàng tháng giữ nguyên (với phương pháp niên kim).

Với dư nợ gốc (lãi phẳng), lãi được tính trên toàn bộ số tiền vay ban đầu và giữ nguyên con số đó suốt cả kỳ vay, bất kể bạn đã trả được bao nhiêu gốc. Tức là dù đến tháng thứ 50 bạn chỉ còn nợ một nửa, tiền lãi vẫn tính như hồi đầu vay.

Cách nào lợi hơn cho người vay?

Nhìn chung, dư nợ giảm dần có tổng tiền lãi thấp hơn so với lãi phẳng ở cùng mức lãi suất danh nghĩa. Lãi phẳng trông hấp dẫn vì con số lãi suất được công bố thường thấp hơn, nhưng vì tính trên gốc ban đầu suốt cả kỳ, tổng tiền lãi thực tế phải trả thường cao hơn đáng kể.

Ví dụ minh họa: vay 1 tỷ đồng trong 60 tháng. Nếu ngân hàng A áp dư nợ giảm dần với lãi suất 12%/năm, tiền lãi tháng đầu là khoảng 10 triệu và giảm dần về gần 0 ở tháng cuối; tổng lãi cả kỳ vào khoảng 325 triệu. Nếu ngân hàng B áp lãi phẳng với lãi suất 7%/năm, tiền lãi mỗi tháng cố định khoảng 5,8 triệu; tổng lãi cả kỳ vào khoảng 350 triệu. Tức là dù lãi suất của ngân hàng B trông thấp hơn gần một nửa, tổng tiền phải trả lại cao hơn.

Bài học thực tế: khi so sánh các gói vay, đừng chỉ nhìn con số lãi suất mà cần hỏi rõ ngân hàng tính lãi theo phương pháp nào và yêu cầu bảng tính tổng tiền lãi cả kỳ. Xem thêm phân tích về quyết định vay so với đi thuê tại trang so sánh vay hay thuê.

Công cụ này tính theo cách nào?

Công cụ tính tỷ lệ vay tối ưu trên trang chủ sử dụng phương pháp dư nợ giảm dần. Đây là phương pháp phổ biến nhất tại các ngân hàng Việt Nam cho khoản vay mua nhà dài hạn.

Để so sánh với tiền thuê, công cụ lấy khoản trả góp của tháng đầu tiên, vì đây là tháng có tiền lãi cao nhất. Nếu khoản trả góp tháng đầu đã bằng hoặc thấp hơn tiền thuê, thì mọi tháng tiếp theo đều an toàn hơn. Đây là cơ sở để tính ra tỷ lệ vay tối ưu theo giá trị căn nhà.

Để tính ngưỡng vay phù hợp với thông số của riêng bạn, hãy dùng công cụ tính tỷ lệ vay tối ưu →

Câu hỏi thường gặp

Vì sao tháng đầu tiên trả nhiều tiền nhất?

Vì lãi được tính trên dư nợ, mà dư nợ lớn nhất ở tháng đầu rồi giảm dần, nên tiền lãi tháng đầu là cao nhất.

Lãi suất phẳng có thật sự rẻ không?

Không hẳn; con số lãi suất nhìn thấp nhưng vì tính trên gốc ban đầu suốt kỳ vay nên tổng lãi thường cao hơn dư nợ giảm dần.

Công cụ tính tỷ lệ vay tối ưu dùng cách nào?

Công cụ dùng cách dư nợ giảm dần và so sánh khoản trả góp tháng đầu với tiền thuê nhà.