Tỷ suất cho thuê là gì và bao nhiêu là tốt?

Tỷ suất cho thuê là gì?

Tỷ suất cho thuê (tiếng Anh là rental yield) đo lường mỗi đồng vốn bỏ ra mua nhà mang lại bao nhiêu tiền thuê trong một năm. Đây là chỉ số cốt lõi để đánh giá một bất động sản có đáng đầu tư hay không, và cũng là yếu tố quyết định trong bài toán nên vay mua nhà hay tiếp tục đi thuê.

Công thức tính tỷ suất cho thuê gộp rất đơn giản: lấy tiền thuê một tháng nhân 12 để ra tiền thuê cả năm, rồi chia cho giá trị căn nhà.

Tỷ suất cho thuê = (tiền thuê tháng × 12) / giá nhà × 100%

Ví dụ: một căn hộ giá 3.000.000.000 đồng cho thuê được 12.000.000 đồng mỗi tháng. Tiền thuê cả năm là 144.000.000 đồng. Tỷ suất cho thuê gộp bằng 144.000.000 chia 3.000.000.000, tức 4,8% mỗi năm.

Tỷ suất cho thuê bao nhiêu là tốt?

Không có một con số đúng tuyệt đối, nhưng ở Việt Nam tỷ suất cho thuê gộp của căn hộ phổ biến trong khoảng 3–5% mỗi năm; nhà phố và biệt thự thường thấp hơn, khoảng 2–4%, do giá trị tài sản cao. Một mức tỷ suất được xem là tốt khi nó vượt qua lãi suất tiết kiệm ngân hàng và đủ bù cho chi phí vận hành.

Cần phân biệt tỷ suất gộp và tỷ suất ròng. Tỷ suất gộp chưa trừ chi phí; tỷ suất ròng đã trừ phí quản lý, phí bảo trì, thuế cho thuê, thời gian trống không có khách, và chi phí sửa chữa. Sau khi trừ các khoản này, tỷ suất ròng thường thấp hơn tỷ suất gộp khoảng 1–1,5 điểm phần trăm.

Vì vậy, một căn hộ có tỷ suất gộp 5% nghe thì hấp dẫn, nhưng nếu bạn vay phần lớn giá trị với lãi suất 9–11% mỗi năm thì tiền thuê thu được không đủ trả lãi vay. Đây chính là lý do tỷ suất cho thuê phải được đặt cạnh lãi suất vay khi ra quyết định, chứ không nhìn riêng lẻ.

Tỷ suất cho thuê ảnh hưởng thế nào đến quyết định vay mua?

Tỷ suất cho thuê chính là biến số trung tâm trong công cụ tính tỷ lệ vay tối ưu của trang này. Khi tỷ suất cho thuê càng cao so với lãi suất vay, điểm hòa vốn giữa việc vay mua và đi thuê càng nghiêng về phía mua, và bạn có thể vay ở tỷ lệ cao hơn mà vẫn lợi.

Logic rất trực quan: nếu một căn nhà cho thuê được lợi suất cao, thì việc bỏ tiền ra sở hữu nó (thay vì đi thuê một căn tương tự) sẽ tiết kiệm được nhiều, vì tiền thuê bạn phải trả hằng tháng vốn đã đắt so với giá trị căn nhà. Ngược lại, ở những khu vực giá nhà rất cao nhưng tiền thuê thấp (tỷ suất chỉ 2–3%), đi thuê thường có lợi hơn về mặt dòng tiền.

Bạn có thể xem cách điểm hòa vốn được tính chi tiết trong bài vay mua hay đi thuê, và tìm hiểu tỷ lệ vay an toàn tương ứng trong bài tỷ lệ vay an toàn. Để áp dụng ngay cho căn nhà cụ thể của bạn, hãy nhập giá nhà, tiền thuê, lãi suất và số tháng vay vào công cụ tính tỷ lệ vay tối ưu trên trang chủ.

Câu hỏi thường gặp

Tỷ suất cho thuê tính như thế nào?

Lấy tiền thuê một tháng nhân 12 rồi chia cho giá trị căn nhà. Ví dụ thuê 12.000.000 đồng/tháng, nhà giá 3 tỷ đồng thì tỷ suất gộp là 4,8% mỗi năm.

Tỷ suất cho thuê bao nhiêu là tốt ở Việt Nam?

Căn hộ thường đạt 3–5% mỗi năm, nhà phố thấp hơn khoảng 2–4%. Mức tốt là khi tỷ suất vượt lãi suất tiết kiệm và bù được chi phí vận hành.

Tỷ suất gộp và tỷ suất ròng khác nhau ra sao?

Tỷ suất gộp chưa trừ chi phí; tỷ suất ròng đã trừ phí quản lý, bảo trì, thuế và thời gian trống nhà, nên thường thấp hơn gộp khoảng 1–1,5 điểm phần trăm.