DTI là gì?

Công thức tính DTI

DTI được tính rất đơn giản:

DTI = (Tổng trả nợ hàng tháng / Thu nhập hàng tháng) × 100%

Trong đó tổng trả nợ gồm khoản trả góp nhà dự kiến cộng với mọi khoản nợ khác đang trả mỗi tháng: vay tiêu dùng, trả góp xe, dư nợ thẻ tín dụng. Thu nhập là thu nhập ổn định hàng tháng mà bạn chứng minh được.

Ví dụ: thu nhập 40 triệu/tháng, khoản trả góp nhà dự kiến 14 triệu và không có nợ nào khác, thì DTI = 14 / 40 = 35%.

DTI bao nhiêu là an toàn?

Quy tắc phổ biến là giữ tỷ lệ trả nợ trên thu nhập không quá 40%. Dưới 35% là vùng thoải mái; từ 35% đến 45% là vùng cần cân nhắc, vẫn ổn nếu bạn giữ kỷ luật chi tiêu; vượt 45% là vùng rủi ro, dễ ngộp khi thu nhập hoặc lãi suất biến động.

Con số 40% không phải luật cứng, mà là ngưỡng để phần thu nhập còn lại vẫn đủ cho chi tiêu sinh hoạt, tiết kiệm và quỹ dự phòng. Nếu bạn có người phụ thuộc hoặc chi phí cố định cao, nên đặt ngưỡng thấp hơn.

Sai lầm lớn nhất: tính DTI trên lãi suất ưu đãi

Đây là cái bẫy khiến nhiều người mua quá khả năng. Khoản vay mua nhà tại Việt Nam thường có lãi suất ưu đãi thấp trong 6 đến 24 tháng đầu, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi cao hơn nhiều. Nếu bạn tính DTI theo khoản trả góp của kỳ ưu đãi, con số trông rất an toàn, nhưng khi hết ưu đãi khoản trả vọt lên và DTI thực tế có thể vượt xa 40%.

Vì vậy hãy luôn tính DTI trên khoản trả sau ưu đãi (lãi thả nổi). Đó là mức bạn sẽ phải trả trong phần lớn vòng đời khoản vay. Cơ chế nhảy lãi này được phân tích kỹ trong bài bẫy lãi suất thả nổi sau ưu đãi.

Công cụ trên trang chủ mô phỏng đúng cú nhảy này: tab Khoản vay hiển thị DTI cả ở kỳ ưu đãi lẫn kỳ thả nổi, còn tab Mua được bao nhiêu tính ngược ra mức giá nhà tối đa để DTI sau ưu đãi vẫn dưới 40%.

DTI khác gì LTV?

Hai chỉ số này hay bị nhầm nhưng đo hai thứ khác nhau. LTV (tỷ lệ vay trên giá trị tài sản) đo bạn vay bao nhiêu so với giá căn nhà, liên quan đến rủi ro của khoản vay đối với ngân hàng. DTI đo khoản trả hàng tháng so với thu nhập, liên quan đến khả năng trả nợ của bạn.

Một khoản vay có thể có LTV thấp (vay ít so với giá nhà) nhưng DTI vẫn cao nếu thu nhập thấp, và ngược lại. Ngân hàng xét cả hai. Tìm hiểu thêm về LTV là gì và nên vay bao nhiêu.

Câu hỏi thường gặp

DTI là gì?

DTI là tỷ lệ giữa tổng tiền trả nợ hàng tháng và thu nhập hàng tháng, tính bằng (tổng trả nợ / thu nhập) × 100%.

DTI bao nhiêu là an toàn khi vay mua nhà?

Nên giữ dưới 40% thu nhập. Dưới 35% là thoải mái, 35–45% cần cân nhắc, trên 45% là rủi ro.

Nên tính DTI theo lãi suất nào?

Theo lãi suất thả nổi sau ưu đãi, vì đó là khoản trả thật sự trong phần lớn thời gian vay, không phải theo lãi ưu đãi năm đầu.