LTVCalculator

Cần thu nhập bao nhiêu để mua được nhà?

Quy tắc phổ biến: khoản trả góp hàng tháng không nên vượt quá khoảng 40% thu nhập, và lý tưởng nhất là không vượt tiền thuê cùng căn nhà. Từ giá nhà, tỷ lệ vay và lãi suất, bạn có thể tính ngược ra mức thu nhập tối thiểu cần có. Bài viết hướng dẫn cách tính và cho ví dụ cụ thể.

Quy tắc 40% thu nhập cho khoản trả góp

Hầu hết ngân hàng và chuyên gia tài chính khuyên rằng tổng nghĩa vụ trả nợ hàng tháng (gồm cả khoản vay mua nhà và các khoản vay khác) không nên vượt quá 40% thu nhập ổn định. Vượt ngưỡng này, ngân sách của bạn dễ căng thẳng mỗi khi có chi phí phát sinh, và rủi ro càng lớn khi lãi suất thả nổi tăng sau giai đoạn ưu đãi.

Từ quy tắc đó, cách tính thu nhập tối thiểu rất đơn giản: lấy khoản trả góp hàng tháng chia cho 0,4. Nếu trả góp tháng đầu là 28 triệu, thu nhập tối thiểu nên đạt khoảng 28 triệu / 0,4 = 70 triệu mỗi tháng. Đây là mức để khoản vay không chiếm quá 40% thu nhập.

Một số ngân hàng dùng ngưỡng linh hoạt hơn (50% với người thu nhập cao), nhưng 40% là mức an toàn để bạn vẫn còn dư địa cho sinh hoạt, tiết kiệm và dự phòng.

Ví dụ: mua nhà 3 tỷ, vay 70%, lãi suất 11%

Giả sử bạn mua căn nhà 3 tỷ đồng, vay 70% giá trị (tức 2,1 tỷ) trong 20 năm (240 tháng) với lãi suất thả nổi 11%/năm. Tính theo dư nợ giảm dần với gốc trả đều:

Áp dụng quy tắc 40%, thu nhập tối thiểu cần có là khoảng 28 triệu / 0,4 = 70 triệu đồng mỗi tháng. Lưu ý đây là khoản trả góp tháng đầu (tháng cao nhất khi tính theo dư nợ giảm dần); các tháng sau sẽ nhẹ dần. Cách tính chi tiết khoản trả góp từng tháng được trình bày trong bài Cách tính tiền trả góp mua nhà mỗi tháng.

Nếu mức thu nhập này vượt khả năng, bạn có hai hướng: giảm tỷ lệ vay (vay ít hơn 70%) hoặc chọn căn nhà có giá thấp hơn. Xem thêm nên vay bao nhiêu để mua nhà để chọn mức vay phù hợp.

Vì sao nên đối chiếu với tiền thuê

Quy tắc 40% thu nhập cho biết bạn có đủ sức trả nợ hay không, nhưng chưa trả lời câu hỏi mua có lợi hơn thuê hay không. Công cụ của trang này dùng một điểm tham chiếu khác: mức vay mà tiền trả góp tháng đầu đúng bằng tiền thuê cùng căn nhà.

Nếu trả góp tháng đầu nhỏ hơn hoặc bằng tiền thuê, sở hữu nhà có lợi về dòng tiền ngay từ đầu. Nếu vượt tiền thuê, bạn đang trả nhiều hơn mức cần thiết để có chỗ ở tương đương, và phần chênh lệch phải được bù bằng thu nhập. Vì vậy, hai thước đo (40% thu nhập và đối chiếu tiền thuê) nên được xem cùng lúc.

Khi nào nên thuê thay vì mua

Nếu để khoản trả góp nằm trong 40% thu nhập, bạn buộc phải vay rất ít hoặc cần thu nhập rất cao, thì tiếp tục thuê có thể là lựa chọn hợp lý hơn trong giai đoạn này. Thuê nhà giữ cho dòng tiền linh hoạt và bạn có thời gian tích lũy thêm vốn tự có.

Bài Vay mua nhà hay đi thuê phân tích chi tiết điểm hòa vốn giữa hai phương án. Bạn cũng nên tham khảo tỷ lệ vay an toàn để biết mức LTV nào phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Tự tính cho trường hợp của bạn

Mỗi người có giá nhà, lãi suất và tiền thuê khác nhau, nên không có một con số thu nhập chung. Cách nhanh nhất là tính tỷ lệ vay tối ưu cho thông số của bạn, sau đó áp quy tắc 40% lên khoản trả góp tương ứng.

Tính tỷ lệ vay tối ưu của bạn →

Câu hỏi thường gặp

Thu nhập bao nhiêu thì mua được nhà 3 tỷ?
Nếu vay 70% trong 20 năm với lãi suất 11%, trả góp tháng đầu khoảng 28 triệu, nên thu nhập tối thiểu khoảng 70 triệu mỗi tháng theo quy tắc 40%.
Khoản trả góp nên chiếm bao nhiêu phần trăm thu nhập?
Không nên vượt khoảng 40% thu nhập ổn định, để còn dư địa cho sinh hoạt, tiết kiệm và dự phòng khi lãi suất tăng.
Thu nhập chưa đủ thì nên làm gì?
Giảm tỷ lệ vay, kéo dài thời hạn vay, chọn nhà giá thấp hơn, hoặc tiếp tục thuê để tích lũy thêm vốn tự có.