Cách tính tiền trả góp mua nhà mỗi tháng

Tiền trả góp gồm những gì?

Mỗi kỳ trả góp, bạn trả lại cho ngân hàng một phần tiền gốc đã vay cộng với tiền lãi của kỳ đó. Tiền lãi luôn được tính trên dư nợ còn lại, tức số tiền bạn chưa trả xong. Khi dư nợ giảm dần qua từng tháng, tiền lãi cũng giảm theo.

Với cách tính dư nợ giảm dần và gốc trả đều, tiền gốc mỗi tháng là một con số cố định (số tiền vay chia cho số tháng vay), còn tổng khoản trả sẽ cao nhất ở tháng đầu rồi nhẹ dần về cuối. Đây cũng là cách công cụ trên trang này sử dụng để xác định khoản trả góp tháng đầu.

Cách tính theo dư nợ giảm dần (gốc trả đều)

Công thức cho từng tháng rất đơn giản:

Tiền gốc mỗi tháng = Số tiền vay / Số tháng vay
Tiền lãi tháng này = Dư nợ còn lại × Lãi suất năm / 12
Khoản trả tháng này = Tiền gốc + Tiền lãi tháng này

Ví dụ: vay 2,1 tỷ đồng trong 20 năm (240 tháng), lãi suất 11%/năm.

• Tiền gốc mỗi tháng: 2,1 tỷ / 240 = 8.750.000 đồng (cố định)
• Tháng 1: lãi = 2,1 tỷ × 11% / 12 = 19.250.000 đồng → tổng trả = 28.000.000 đồng
• Tháng 2: dư nợ còn 2.091.250.000 → lãi ≈ 19.170.000 đồng → tổng trả ≈ 27.920.000 đồng
• Các tháng sau: lãi tiếp tục giảm, nên tổng trả giảm dần đến cuối kỳ

Như vậy tháng đầu trả 28 triệu là cao nhất, và đây chính là con số bạn nên dùng để kiểm tra khả năng trả nợ cũng như so sánh với tiền thuê nhà.

Khác gì so với cách trả đều mỗi tháng?

Một số ngân hàng còn áp dụng cách trả đều (niên kim): tổng khoản trả mỗi tháng bằng nhau suốt kỳ vay, trong đó phần gốc tăng dần và phần lãi giảm dần. Cách này giúp khoản trả ổn định, dễ lập ngân sách, nhưng tổng lãi trả ra thường nhỉnh hơn một chút so với dư nợ giảm dần.

Ngoài ra cần phân biệt rõ "dư nợ giảm dần" với "dư nợ gốc" (lãi tính cố định trên toàn bộ số vay ban đầu), vì hai cách cho ra tổng lãi rất khác nhau. Xem chi tiết: Dư nợ giảm dần và dư nợ gốc khác nhau thế nào →

Vì sao tháng đầu quan trọng nhất?

Với dư nợ giảm dần, tháng đầu có tiền lãi cao nhất nên tổng khoản trả cũng lớn nhất. Nếu bạn lo được khoản trả tháng đầu thì các tháng sau chắc chắn dễ thở hơn. Vì thế, khi quyết định vay mua nhà, hãy lấy khoản trả tháng đầu làm chuẩn để đối chiếu với thu nhập và với tiền thuê căn nhà tương đương.

Lãi suất là biến số ảnh hưởng mạnh nhất đến khoản trả; tham khảo mức hiện hành tại lãi suất vay mua nhà 2026, và xem nên vay bao nhiêu theo thu nhập để cân đối khoản vay. Tính nhanh cho trường hợp của bạn: dùng công cụ tính tỷ lệ vay tối ưu →

Câu hỏi thường gặp

Tiền trả góp mua nhà được tính thế nào?

Bằng tiền gốc cộng tiền lãi mỗi tháng; theo dư nợ giảm dần, gốc cố định còn lãi tính trên dư nợ còn lại nên giảm dần.

Tháng nào trả nhiều tiền nhất?

Tháng đầu tiên, vì dư nợ lớn nhất nên tiền lãi cao nhất; các tháng sau khoản trả giảm dần.

Nên dùng lãi suất nào khi tính trả góp?

Nên dùng lãi suất thả nổi sau ưu đãi, vì đó là mức áp dụng trong phần lớn thời gian vay.